Обо всех минусах и недочетах нового законопроекта "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" рассказал агентству "Интерфакс" депутат Государственной Думы, председатель "Комитета помощи: ЖЗЛ" Антон Беляков.

Большинство граждан нашей страны, даже те, которые никогда не сталкивались с необходимостью решать свой жилищный вопрос, знают о проблеме так называемых обманутых дольщиков - граждан, вложивших деньги в строительство многоквартирных домов и в силу недобросовестных действий со стороны строительных компаний или местных властей оставшихся без оплаченного жилья. Еще в 2005 г. пострадавшие соинвесторы объединились в общероссийское общественное движение "Комитет помощи пострадавших дольщиков: ЖЗЛ", под председательством Антона Белякова, ныне депутата Государственной Думы.

В условиях кризиса проблемы пострадавших соинвесторов обострились. И вот уже на всех уровнях власти заговорили о "новой волне дольщиков", которые в условиях кризиса рискуют не дождаться своего жилья.

Проблемами обманутых дольщиков в очередной раз озаботилась партия парламентского большинства «Единая Россия». На этой неделе Государственная Дума в первом чтении рассмотрит проект Федерального Закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства".

Авторы документа, депутаты "Единой России", уверены, что новый закон сможет защитить рядовых покупателей от недобросовестных застройщиков и предлагают внести целый блок поправок в уже действующее законодательство. В частности, изменения могут коснуться закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Налогового кодекса, закона "Об ипотеке" и других. Между тем, далеко не все законодатели уверены в том, что новый закон действительно будет работать. Обо всех "минусах" и недочетах нового законопроекта "Интерфаксу" рассказал депутат Государственной Думы, председатель "Комитет помощи пострадавших дольщиков: ЖЗЛ" Антон Беляков.

Антон Владимирович, как вы оцениваете актуальность предлагаемого блока поправок, действительно ли они сформулированы в пользу защиты прав участников долевого строительства?

Хочу обратить ваше внимание, что кроме названия ничего общего эти поправки с проблемами дольщиков не имеют. Да, в названии озвучена цель — защита прав участников долевого строительства. Однако в действительности большая часть предлагаемых поправок направлена на создание максимально комфортных условия для застройщиков. Об этом ясно говорится в пояснительной записке: "..с целью стимулирования строительства и повышения таким образом доступности жилья".

Я не против помощи со стороны государства промышленным, строительным и иным предприятиям, но не в ущерб правам граждан.

В реальности на требуемое повышение уровня защиты дольщиков меры, предложенные в блоке поправок, влияют весьма незначительно. Законом определены три базовых положения: обнуление НДС на услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, устранение «излишних» требований к предоставляемым при регистрации договора об участии в долевом строительстве документам, а также введение понятия субаренды в ФЗ "Об участии в долевом строительстве…".

Вероятно, снижение НДС это попытка избежать "серых схем" в строительстве жилья?

К сожалению нет. Ведь основной причиной преобладания на рынке строительства "серых" схем привлечения средств граждан для строительства многоквартирных домов является вовсе не повышенное налогообложение, а желание избежать дополнительных обязательств, налагаемых на застройщика перед дольщиком договором об участи в долевом строительстве. Кроме того, освобождение застройщика от НДС на указанные выше операции нуждается в дополнительном финансово-экономическом обосновании.

Получается, что применение поправок законопроекта на практике приведет к ущемлению прав простых граждан.

По всей видимости, да. Оправдать название законопроекта хоть как-то должен был блок поправок, направленных на уточнение процедуры банкротства строительных компаний, имеющих задолженности перед гражданами по договорам об участии в долевом строительстве. Но и здесь возникает ряд вопросов.

За местными органами закреплена лишь одна возможность — реализация права преимущественного выкупа активов обанкротившегося застройщика с переходом к ним соответствующего обременения по выполнению обязательств перед дольщиками. Вместе с тем этой возможностью муниципальные власти или власти субъектов могут и не воспользоваться. Однако эта норма, впрочем, как и переход обременения к муниципальному образованию/субъекту федерации при покупке указанного предприятия, не содержит ни единого условия, на котором будет осуществляться передача жилых помещений гражданам, что делает эту норму почти бессмысленной. Где, как, когда и по какой цене граждане получат уже оплаченные квартиры, для авторов законопроекта уже, в общем-то, не важно, эти моменты оставлены на усмотрение покупателя, что создает просто неисчерпаемые возможности для злоупотреблений со стороны спекулянтов-скупщиков, смело могущих опираться на нормы закона.

Возможно ли, что и от поправки, связанной с предоставлением документации в органы госрегистрации, в действительности выиграет сторона застройщика?

Ясно одно, что она приведет лишь к понижению уровня защищенности участников долевого строительства. Во-первых, внесенная поправка недостаточно точно сформулирована, из-за чего норма, устанавливающая перечень документов, необходимых для госрегистрации договора не с первым участником долевого строительства, носит фактически открытый характер. Недопустимо то, что застройщику ничего не мешает по своему усмотрению корректировать количество необходимых для госрегистрации документов, указывая на то, что таковые уже были предъявлены.

Перечень документов для регистрации договора об участии в долевом строительстве должен быть хоть какой-то гарантией того, что договор с ненадежной строительной компанией зарегистрирован не будет. Лишь при таком подходе можно говорить о защите интересов граждан. А в рассматриваемом законопроекте предлагается вместо этого перечня просто оставить ссылку на некогда предъявленные документы.

Кроме того, сейчас перечень документов, необходимых для государственной регистрации всех договоров об участии в долевом строительстве, и так заметно короче, чем тот, что оговорен для первого участника долевого строительства. Но некоторые документы должны предъявляться при регистрации каждого нового договора. К таковым, например, относится план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Антон Владимирович, насколько возрастают с юридической точки зрения риски для участников долевого строительства в случае принятия поправок?

Хотелось бы еще раз подчеркнуть, что все рассмотренные поправки направлены по большей части на либерализацию системы привлечения денежных средств застройщиками через договоры долевого строительства, будь то за счет уменьшения количества необходимых документов для регистрации договора или за счет распространения возможности привлекать средства дольщиков для строительства на субарендованном участке. При этом никаких дополнительных норм, обеспечивающих права дольщиков при таком расширении прав застройщиков, в этих поправках нет.

Предложение авторами законопроекта установить обязательное требование привлечения средств граждан в рамках отношений, вследствие которых предусмотрено последующее возникновение права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме и (или) иные объекты недвижимости, исключительно на основании договора участия в долевом строительстве, недостаточно обеспечивается с законодательной точки зрения.

Как предложенные поправки коррелируют с существующими нормами законодательства?

Можно заметить, что законопроект дублирует уже имеющиеся нормы законодательства. В соответствии с действующим законодательством невозможно привлечение средств граждан для строительства через предварительный договор купли-продажи, причем запрет на привлечение средств через такую форму отдельно прописан в законопроекте. В соответствии с Гражданским кодексом какая-либо предоплата по предварительному договору купли-продажи запрещается. В силу этого все средства, получаемые застройщиком от покупателя после заключения такого договора, всегда оформлялись через «серые» схемы как платежи за различные услуги и, таким образом, вообще не имели отношения к институту предварительного договора купли-продажи. В связи с этим запрет на привлечение средств через этот договор просто дублирует уже имеющиеся нормы законодательства и не дает никакой дополнительной защиты гражданам, инвестирующим в строительство квартир.

Примерно так же обстоит дело и с другими схемами привлечения средств граждан для строительства. Они либо регулируются гражданским законодательством, либо обходят его, попадая в «серую» зону. Чтобы решить эту проблему, надо не просто указать на недопустимость и наказуемость привлечения средств граждан через такие схемы, и без того находящиеся вне закона, а минимизировать возможности их реализации.

К примеру, четко обозначить запрет на передачу средств для нужд застройщика до оформления покупки квартиры гражданами, заключающими предварительный договор купли-продажи. Предложенные же поправки носят скорее декларативный характер и не содержат реального решения существующих проблем в этой области.

Как отразится на интересах "дольщиков" предложение авторов законопроекта распространить возможность заключения договора об участии в долевом строительстве на застройщиков, владеющих земельными участками не только на правах аренды, но и субаренды?

Предоставление застройщику возможности регистрировать договор об участии в долевом строительстве на основании залога права не только аренды, но и субаренды, совершенно очевидно требует дополнительного уточнения. Сейчас институт субаренды недостаточно четко прописан в гражданском законодательстве и применение этого механизма зачастую сопряжено с определенными рисками в силу значительных ограничений, налагаемых на субарендатора в сравнении с арендатором. Следовательно, процедура регистрации договора о привлечении средств по «долевому» договору для застройщика, использующего участок на правах субаренды, не может быть упрощена до процедуры регистрации договора о привлечении средств по «долевому» договору для застройщика, использующего участок на правах аренды.

Фактически, если речь идет о субаренде, кроме застройщика появляется еще одна сторона — это арендатор, являющийся начальным звеном в правоотношениях по поводу закладываемого участка земли, ведь, к примеру, при досрочном прекращении срока аренды автоматически прекращается и срок субаренды, и кто в данном случае будет нести ответственность перед дольщиками, не совсем ясно.

Тогда каковы Ваши прогнозы относительно принятия действующей редакции проекта ФЗ депутатами Государственной Думы?

Поскольку предложенный для рассмотрения законопроект содержит нечетко сформулированные нормы, изначально не предназначенные для применения на практике в силу непродуманности и декларативности, невозможно говорить об их направленности на защиту интересов участников долевого строительства. Поэтому я и, думаю, мои коллеги из фракции "Справедливая Россия" будем голосовать против принятия данного законопроекта в том виде, в котором его предлагает партия власти.